Mon locataire a dégradé le logement : comment obtenir le paiement des réparations ?

La découverte de dégradations dans un logement à la fin d’un bail est une situation délicate pour le propriétaire. Heureusement, la loi prévoit des solutions pour obtenir réparation. Voici les démarches à suivre pour réclamer le paiement des frais engendrés par les dégradations commises par votre locataire.

Qu’entend-on par dégradations locatives ?

Les dégradations locatives désignent les dommages au logement qui excèdent l’usure normale due à son occupation. Ces dégradations peuvent concerner :

• Les murs (trous, peintures abîmées, tags),
• Les sols (parquets rayés, carrelages cassés),
• Les équipements (chauffage, sanitaires, fenêtres, etc.).

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’effectuer les réparations locatives et d’entretenir le logement. Si des dégradations sont constatées et qu’elles ne résultent ni d’une vétusté ni d’un cas de force majeure, il peut être tenu pour responsable.

Les démarches pour obtenir le paiement des réparations

1. Établir les dégradations avec l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est une pièce essentielle pour constater les dommages. Il est comparé à l’état des lieux d’entrée pour évaluer :

• Les réparations nécessaires,
• Leur nature (usure normale ou dégradations).

Sans un état des lieux signé par les deux parties, il peut être difficile de prouver l’existence des dégradations.

2. Utiliser le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux peut être utilisé pour couvrir tout ou partie des frais de réparation.

• Informez le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, des sommes retenues sur le dépôt de garantie.
• Joignez des justificatifs (devis, factures, constat d’huissier, etc.).

Si le montant des réparations dépasse le dépôt de garantie, il sera nécessaire de réclamer le complément.

3. Adresser une mise en demeure

Si le locataire refuse de payer ou conteste les dégradations, envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit mentionner :

• Les dégradations constatées,
• Les montants réclamés,
• Un délai précis (souvent 15 jours) pour régulariser la situation.

Cette étape est importante avant d’engager une action judiciaire.

4. Saisir la justice en cas de litige

Si la mise en demeure reste infructueuse, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection. Cette juridiction est compétente pour les litiges locatifs.

Pour engager une procédure, vous devrez fournir :

• Les états des lieux d’entrée et de sortie,
• Les devis ou factures des réparations,
• Une copie du bail,
• Toute correspondance avec le locataire (mises en demeure, échanges).

Le juge peut :

• Condamner le locataire au paiement des réparations,
• Valider les retenues effectuées sur le dépôt de garantie,
• Allouer des dommages et intérêts au propriétaire si un préjudice supplémentaire est prouvé.

5. Recourir à un huissier en cas de non-paiement

Si le locataire ne s’exécute pas malgré une décision judiciaire en votre faveur, vous pouvez recourir à un huissier de justice pour mettre en œuvre des mesures d’exécution (saisie sur salaire ou sur compte bancaire).

Anticiper les litiges liés aux dégradations

Pour éviter les conflits, il est recommandé :

• D’effectuer un état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire,
• De préciser dans le bail les obligations du locataire en matière d’entretien,
• De conserver toutes les preuves des échanges et des réparations effectuées.

L’importance d’un avocat

En cas de litige complexe ou d’un locataire de mauvaise foi, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Le Cabinet ALAGY BRET & ASSOCIES, situé à Lyon, accompagne les propriétaires dans la gestion des litiges locatifs et dans les démarches pour obtenir réparation des préjudices subis.