Empiétement sous terrain : qu'est-ce que c'est ?

L’empiétement sous terrain désigne une intrusion non autorisée sous la propriété d’un tiers, souvent causée par une construction ou une installation souterraine. Bien que cette forme d’empiétement soit invisible, elle peut causer des dommages importants et cause souvent des litiges au regard de la propriété immobilière. 

1. Définition de l’empiétement sous terrain (Article 544 du Code civil)

L’article 544 du Code civil dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue". Cela inclut non seulement la surface du terrain, mais également son sous-sol. En conséquence, tout empiétement sous terrain, comme des fondations qui dépassent les limites du terrain ou l’installation de canalisations, constitue une atteinte au droit de propriété.

Même s’il n’est pas visible, un empiétement sous terrain est considéré comme une violation grave du droit de propriété, pouvant entrainer la destruction de l'ouvrage ou de la partie empiétant de la part des juridictions compétentes.

2. L’obligation de respecter les limites de propriété (Article 545 du Code civil)

L’article 545 du Code civil interdit toute expropriation sans consentement préalable et indemnisation. Cet article s’applique également au sous-sol, ce qui signifie qu’un voisin ou un tiers ne peut utiliser ou empiéter sur le sous-sol d’une propriété sans autorisation expresse.

Par exemple :

• Si les fondations d’un bâtiment dépassent les limites du terrain du constructeur et empiètent sur le sous-sol voisin.
• Si une canalisation est posée sous un terrain sans accord préalable du propriétaire.

Dans ces cas, le propriétaire lésé peut demander la cessation immédiate de l’empiétement et la réparation des dommages causés.

3. Les recours en cas d’empiétement sous terrain (Article 673 du Code civil)

L’article 673 du Code civil régit les situations où une construction ou une installation dépasse les limites de propriété, y compris sous terre. Le propriétaire victime d’un empiétement sous terrain peut :

1. Demander la cessation de l’empiétement : Cela inclut la suppression des éléments intrusifs, tels que les fondations ou les canalisations.
2. Exiger des dommages et intérêts : Si l’empiétement a causé des préjudices, comme une dévaluation de la propriété ou des désagréments liés à l’usage du terrain.
3. Engager une action en justice : Si une solution amiable n’est pas possible, le tribunal judiciaire est compétent pour ordonner la cessation de l’empiétement et accorder une compensation.

Conclusion

L’empiétement sous terrain est une atteinte au droit de propriété encadrée par les articles 544, 545, et 673 du Code civil. Ce type de litige peut entraîner des conséquences importantes pour les parties concernées, incluant la suppression des éléments intrusifs et une indemnisation pour les dommages subis.

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