Comment contester le loyer d’un bail commercial lors de son renouvellement ?

Le renouvellement d’un bail commercial est une étape clé pour le locataire et le propriétaire. À cette occasion, le loyer peut être révisé, ce qui peut parfois entraîner un désaccord. Heureusement, la loi offre des mécanismes pour contester un loyer jugé trop élevé ou non conforme aux règles. Voici les démarches pour contester efficacement le loyer lors du renouvellement de votre bail commercial.

Le cadre légal de la fixation du loyer renouvelé

Le renouvellement du bail commercial est régi par l’article L145-34 et suivants du Code de commerce. Lors du renouvellement, le loyer peut être révisé, mais cette révision est encadrée :

1. Le plafonnement du loyer : Le nouveau loyer ne peut généralement pas dépasser l’évolution de l’indice de référence des loyers commerciaux (indice ILAT ou ILC).
2. Le déplafonnement du loyer : Le loyer peut dépasser ce plafond dans certains cas, notamment si :
• La durée du bail précédent excède 12 ans,
• Des modifications substantielles des locaux ou de leur usage sont intervenues,
• L’évolution de la valeur locative est significative.

Les étapes pour contester un loyer renouvelé

1. Analyser la proposition de loyer

Lors du renouvellement, le bailleur doit notifier sa proposition de loyer au locataire. Ce dernier dispose d’un délai pour :

• Accepter le nouveau loyer,
• Formuler un désaccord,
• Proposer un montant différent basé sur la valeur locative.

La valeur locative est définie par l’article L145-33 du Code de commerce, selon cinq critères :

• La localisation et les caractéristiques des locaux,
• La destination prévue dans le bail,
• Les obligations respectives des parties,
• Les facteurs locaux de commercialité,
• Les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

2. Négocier avec le bailleur

En cas de désaccord, une négociation amiable peut être engagée. Le locataire peut faire valoir des arguments, tels que :

• L’absence de modification des facteurs locaux de commercialité,
• Une hausse injustifiée par rapport aux loyers du marché,
• Des clauses spécifiques du bail initial.

3. Saisir la commission départementale de conciliation

Si les négociations échouent, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance, composée de représentants des bailleurs et des locataires, vise à trouver un accord amiable sur le loyer.

4. Engager une procédure judiciaire

En l’absence d’accord, le locataire peut saisir le juge des loyers commerciaux auprès du tribunal judiciaire compétent. Cette procédure nécessite un dossier solide, comprenant :

• Une copie du bail commercial,
• Les justificatifs de la valeur locative,
• Les références des loyers dans le secteur,
• Les arguments en faveur du maintien du loyer plafonné.

Le juge évaluera si le loyer proposé par le bailleur est conforme à la valeur locative et aux dispositions légales.

Les délais à respecter

Le locataire doit agir dans des délais précis pour contester le loyer :

• Dans les 3 mois suivant la proposition du loyer par le bailleur, il peut notifier son désaccord.
• Passé ce délai, le silence peut être interprété comme une acceptation tacite.

Pourquoi faire appel à un avocat ?

Un avocat en droit immobilier ou en droit des baux commerciaux est indispensable pour sécuriser vos démarches. Il peut :

• Négocier avec le bailleur,
• Vous représenter devant la commission ou le tribunal,
• Constituer un dossier technique basé sur des références de marché ou des expertises.

Le Cabinet ALAGY BRET & ASSOCIES, situé à Lyon, accompagne les commerçants et professionnels dans leurs litiges liés aux baux commerciaux. Grâce à son expertise, il vous aide à contester un loyer et à défendre vos intérêts face au bailleur.