Quelles sont les différences entre un bail commercial et un bail professionnel ?

En matière de location immobilière, les baux commerciaux et professionnels sont régis par des règles spécifiques. Si vous souhaitez louer un local pour votre activité, il est important de comprendre les différences entre un bail commercial et un bail professionnel. Ces deux types de contrats ont des implications différentes en termes de droits, durée, renouvellement, et résiliation. 

1. Le champ d’application : activités commerciales vs. activités professionnelles (Article L.145-1 du Code de commerce et Article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986)

La première différence entre un bail commercial et un bail professionnel réside dans les activités qu'ils concernent.

• Le bail commercial est destiné aux commerçants, artisans et professionnels libéraux ayant une activité commerciale, industrielle, ou artisanale. Il est régi par le Code de commerce, et plus particulièrement par l’article L.145-1. Il confère au locataire un statut protecteur et lui permet d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués.

• Le bail professionnel, en revanche, s’applique aux professions libérales, c'est-à-dire les activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles. Il est encadré par l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et concerne par exemple les avocats, médecins, comptables, et consultants. Contrairement au bail commercial, il n’est pas destiné aux activités commerciales ou artisanales.

2. La durée du bail et le droit au renouvellement (Article L.145-4 du Code de commerce et Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986)

Une autre différence importante réside dans la durée minimale et les conditions de renouvellement des deux types de baux.

• Bail commercial : Selon l’article L.145-4 du Code de commerce, la durée minimale du bail commercial est de 9 ans, bien que le locataire ait la possibilité de résilier le bail à l’issue de chaque période triennale (tous les 3 ans), sauf clause contraire. Le locataire bénéficie également d’un droit au renouvellement à la fin du bail, lui permettant de continuer à exploiter son fonds de commerce dans les mêmes locaux. Ce droit au renouvellement est une protection essentielle pour les commerçants.

• Bail professionnel : La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans, comme stipulé dans l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne confère pas un droit automatique au renouvellement. À l’issue des 6 ans, le bail peut être renouvelé, mais cette reconduction n’est pas automatique et dépend de la volonté des parties.

3. La résiliation du bail (Article L.145-9 du Code de commerce et Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986)

Les règles de résiliation varient également entre les deux types de baux.

• Bail commercial : En vertu de l’article L.145-9 du Code de commerce, le locataire peut résilier le bail commercial à l'issue de chaque période triennale (tous les 3 ans) en respectant un préavis de 6 mois. Le bailleur, quant à lui, ne peut pas résilier le bail avant son terme sauf en cas de faute grave du locataire (non-paiement des loyers, usage non conforme du local, etc.). Le locataire bénéficie donc d’une certaine stabilité.

• Bail professionnel : La résiliation d’un bail professionnel est plus souple. L’article 57 A de la loi n°86-1290 prévoit que le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Cela offre plus de flexibilité au locataire d’une profession libérale, qui peut mettre fin au bail plus facilement qu’un commerçant.

Conclusion

Les différences entre un bail commercial et un bail professionnel sont nombreuses, notamment en ce qui concerne la durée du bail, les activités concernées, et les règles de résiliation et de renouvellement. Le bail commercial est plus protecteur pour les locataires exerçant des activités commerciales ou artisanales, tandis que le bail professionnel offre plus de flexibilité pour les professions libérales. Si vous êtes locataire ou bailleur en Région Rhône-Alpes, il est essentiel de bien comprendre ces distinctions pour choisir le contrat adapté à vos besoins.

Le Cabinet ALAGY BRET & Associés, situé à Lyon, est à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la négociation et la rédaction de vos baux commerciaux ou professionnels.