Le manquement à l’obligation d’information de l’agent immobilier lors de la vente d’un bien, un avocat vous explique

Mais cette mission implique une obligation d’information et de conseil particulièrement rigoureuse.

Lorsqu’il omet de révéler une information essentielle ou fournit des renseignements inexacts, il peut engager sa responsabilité civile professionnelle et être tenu de réparer le préjudice subi par son client ou par l’autre partie à la vente du bine à Lyon.

1. Le cadre juridique de l’obligation d’information

a) Les textes applicables

L’obligation d’information de l’agent immobilier découle de plusieurs fondements juridiques :

• Article 1992 du Code civil : le mandataire (ici, l’agent immobilier) répond non seulement du dol, mais aussi des fautes commises dans sa gestion.
• Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972 : ces textes encadrent strictement la profession d’agent immobilier et imposent une obligation d’honnêteté, de compétence et de loyauté.
• Article 1112-1 du Code civil (réforme du droit des contrats – 2016) : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information. »

L'assistance d'un avocat à Lyon expert en responsabilité civile et en droit immobilier est nécessaire compte tenu des lois spécifiques applicables aux agents immobiliers. 

b) Le principe

L’agent immobilier est tenu :

• d’informer ses clients (vendeur et acquéreur) sur toutes les caractéristiques connues ou décelables du bien,
• et de vérifier la véracité des informations qu’il transmet (surface, charges, diagnostics, servitudes, etc.).

Il ne peut pas se retrancher derrière la simple transmission d’informations fournies par le vendeur s’il avait les moyens ou le devoir d’en vérifier la fiabilité.

2. L’étendue de l’obligation d’information de l’agent immobilier

a) À l’égard de l’acquéreur

L’agent immobilier doit informer l’acheteur sur :

• la superficie exacte du bien (loi Carrez pour les copropriétés),
• la situation juridique du bien (servitudes, hypothèques, droit de préemption, etc.),
• la situation administrative (permis de construire, conformité, zone inondable, etc.),
• les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, termites, DPE, etc.),
• les charges de copropriété ou procédures en cours,
• et plus largement, tout vice ou anomalie apparente qu’il aurait dû constater.

Exemple : un agent immobilier qui tait l'existence d'une procédure d’urbanisme ou d’un vice d’humidité visible peut être sanctionné pour manquement à son devoir de conseil.

b) À l’égard du vendeur

L’agent doit aussi conseiller le vendeur :

• sur la valeur réelle du bien,
• sur les obligations légales avant la vente (diagnostics, autorisations, documents à fournir),
• sur la régularité de sa situation juridique,
• et sur les conséquences d’un défaut d’information ou d’un vice caché.

Le manquement à ce devoir peut priver le vendeur d’une vente valide ou l’exposer à un litige postérieur (résolution, réduction du prix, indemnisation…).

3. Les manquements fréquents de l’agent immobilier

a) Omission d’une information essentielle

Exemples :

• Non-divulgation d’un projet de construction voisin dévalorisant le bien.
• Silence sur un arrêté d’insalubrité ou une servitude d’utilité publique.
• Absence d’information sur une procédure de copropriété ou des charges importantes.

Ces omissions peuvent entraîner l’annulation de la vente pour vice du consentement (erreur ou dol) ou la condamnation de l’agent à réparer le préjudice.

b) Information inexacte ou trompeuse

Exemples :

• Surface Carrez erronée,
• Mauvaise estimation du montant des charges,
• Présentation fallacieuse du bien (vue dégagée, isolation conforme, absence d’humidité…).

Ce type d’erreur engage la responsabilité délictuelle ou contractuelle de l’agent immobilier.

Dans cette hypothèse, l'assistance d'un avocat à Lyon est nécessaire compte tenu des lois spécifiques applicables aux agents immobiliers. 

c) Manque de vérification

L’agent ne peut pas se contenter de relayer les informations du vendeur.

La jurisprudence exige qu’il procède à des vérifications élémentaires :

• demander les titres de propriété,
• consulter le règlement de copropriété,
• s’assurer de la validité des diagnostics,
• et vérifier la situation cadastrale et urbanistique.

4. La responsabilité de l’agent immobilier

a) Responsabilité contractuelle

Lorsqu’il agit dans le cadre d’un mandat, l’agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle envers son mandant (vendeur ou acquéreur).

Il doit réparer le préjudice direct causé par son manquement (perte de chance, frais, dépréciation du bien…).

b) Responsabilité délictuelle

Envers une partie non liée par le mandat (souvent l’acquéreur), sa responsabilité peut être délictuelle, fondée sur l’article 1240 du Code civil (faute, préjudice, lien de causalité).

c) Sanctions possibles

• Dommages-intérêts pour le préjudice subi.
• Annulation de la vente pour dol (si le silence a vicié le consentement).
• Perte du droit à commission : l’agent immobilier fautif peut être privé de sa rémunération.
• Sanctions disciplinaires (avertissement, retrait de carte professionnelle).

5. Bonnes pratiques pour les agents immobiliers

Pour éviter toute mise en cause, l’agent doit :

• Vérifier tous les documents juridiques et techniques avant diffusion.
• Mentionner par écrit toute information importante remise aux parties.
• Conserver une traçabilité des échanges (mails, comptes rendus, fiches de visite).
• Refuser de diffuser une annonce sans disposer des pièces obligatoires.
• Se former régulièrement à la réglementation immobilière et à la jurisprudence récente.

6. Recours pour le client lésé

Un acheteur ou un vendeur victime d’un manquement d’information peut :

1. Adresser une mise en demeure à l’agent immobilier.
2. Saisir la compagnie d’assurance responsabilité civile professionnelle de l’agent.
3. Porter l’affaire devant le tribunal judiciaire par l'intermédiaire d'un avocat à Lyon pour obtenir :
• des dommages-intérêts,
• ou la nullité de la vente pour dol.

L’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier est un pilier fondamental de sa profession.
Son rôle ne se limite pas à mettre en relation les parties : il doit garantir la transparence et la sécurité juridique de la transaction.

Le manquement à ce devoir – qu’il s’agisse d’un silence, d’une négligence ou d’une fausse information – expose l’agent à une responsabilité lourde, tant civile que professionnelle.

Le Cabinet d'avocats ALAGY BRET & Associés situé à Lyon intervient régulièrement en droit immobilier pour défendre vos intérêts dans les litiges concernant les ventes immobilières à Lyon.